КОЛОНКА
Топ-5 подводных камней при планировании транспортной инфраструктуры для недвижимости
В России готовится принятие закона о мастер-планировании, и по поручению председателя правительства, к 20 января должен быть сформирован перечень из 200 крупных и малых городов и городских агломераций, для которых будут разработаны мастер-планы развития. Таким образом, подход к территориальному развитию через мастер-планы получает официальное признание и становится общепринятым инструментом. При этом чтобы документ действительно работал, а не имитировал стратегию и не оставался красивым документом только на бумаге, важно опираться на реальные данные, учитывать ограничения территории и вовлекать всех стейкхолдеров в процесс принятия решений. О том, как превратить концепцию в инструмент, который способен менять город и качество жизни в нем к лучшему, мы поговорили с основателем компании InnovaTransport, экспертом в транспортном консалтинге Алексеем Смирновым.
Что такое мастер-план
Мастер-план в строительстве и урбанистике — стратегический документ, который определяет долгосрочное развитие территории. Его можно считать «генеральной идеей» того, как будет выглядеть район, город или крупный участок земли через 5-10-30 лет. Обычно в него включена пространственная концепция, план развития инфраструктурных объектов, зеленые зоны и экономический потенциал территории. В мастер-плане поэтапно прописано, как территория будет развиваться на протяжении десятилетий. На этот документ будут опираться власти, архитекторы и строители, формируя планы развития новых объектов или реконструкции старых.
Этапы создания мастер-плана
В идеальной ситуации для того, чтобы мастер-план стал по-настоящему рабочим документом, его формирование происходит с учетом четкой последовательности этапов. Первый этап — глубокий, широкий анализ территории. Он должен длиться два-три месяца и охватывать все аспекты: экономику, структуру землепользования, транспортные потоки, характер застройки, социологию, систему общественного транспорта, интенсивности передвижений, назначения маршрутов, ключевых точек притяжения, действующие стратегические документы, комплексные схемы организации дорожного движения и программы развития инфраструктуры. Аналитика должна быть максимально точной, потому что именно ее результаты формируют основу для всех последующих решений. Например, важно понимать, почему жители города выбирают тот или иной маршрут для перемещения по нему, какие их потребности остаются неудовлетворенными. Климатические особенности места также играют важнейшую роль: тип покрытия, его долговечность, условия эксплуатации транспорта, сезонные пики нагрузки — все это влияет на реалистичность инфраструктурных решений. Например, в районах с суровыми морозами целесообразно предусматривать утеплённые остановки. Детальное понимание землепользования, структуры застройки и потенциалов территории позволяет избежать предложений, которые невозможно реализовать в силу юридических, инженерных или экологических ограничений.
Этот этап необходим, чтобы при реализации мастер-плана не столкнуться с невозможными или невыполнимыми задачами.
После формирования результатов анализа формируется видение. Этот этап включает стратегическую сессию с участием жителей, бизнеса и органов власти. Разработчики мастер-плана предлагают свое видение — цель проекта, например: улучшение условий проживания граждан, повышение доступности социальных услуг и создание возможностей для самореализации граждан; обеспечение экономического развития города, в том числе за счет выявления конкурентных преимуществ города, устранения ограничений для реализации текущих и запланированных инвестиционных проектов (устранение дефицитов транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры, земельных участков, дефицитов трудовыхресурсов. Объясняют его логику, демонстрируют ожидаемый эффект. На этом этапе важно получить обратную связь, услышать реальные боли и амбиции города. Обычно на формирование и уточнение и обсуждение видения с локальным комьюнити уходит до полутора месяцев. После стратегической сессии происходит корректировка документа, согласование направлений, уточнение приоритетов. Только после этого начинается детализация мероприятий, которая занимает еще два-три месяца. Таким образом, полный цикл разработки мастер-плана занимает от шести-восьми месяцев — меньшее количество времени не позволяет качественно проработать все этапы.
Этот этап необходим, чтобы при реализации мастер-плана не столкнуться с невозможными или невыполнимыми задачами.
После формирования результатов анализа формируется видение. Этот этап включает стратегическую сессию с участием жителей, бизнеса и органов власти. Разработчики мастер-плана предлагают свое видение — цель проекта, например: улучшение условий проживания граждан, повышение доступности социальных услуг и создание возможностей для самореализации граждан; обеспечение экономического развития города, в том числе за счет выявления конкурентных преимуществ города, устранения ограничений для реализации текущих и запланированных инвестиционных проектов (устранение дефицитов транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры, земельных участков, дефицитов трудовыхресурсов. Объясняют его логику, демонстрируют ожидаемый эффект. На этом этапе важно получить обратную связь, услышать реальные боли и амбиции города. Обычно на формирование и уточнение и обсуждение видения с локальным комьюнити уходит до полутора месяцев. После стратегической сессии происходит корректировка документа, согласование направлений, уточнение приоритетов. Только после этого начинается детализация мероприятий, которая занимает еще два-три месяца. Таким образом, полный цикл разработки мастер-плана занимает от шести-восьми месяцев — меньшее количество времени не позволяет качественно проработать все этапы.
Обязательные участники
Эффективное взаимодействие между архитекторами, девелоперами и органами власти — ключ к тому, чтобы мастер-план не остался на бумаге. Вовлечение всех участников должно происходить с самого начала. На этапе аналитики команда собирает данные от заинтересованных сторон: муниципальных служб, бизнеса, девелоперов, местных сообществ и архитектурных бюро. Проводятся глубинные интервью, аккумулируются цифры, изучаются текущие процессы и возможности. На этапе формирования видения важно комплексно обсуждать будущие решения, объяснять логику проектировщиков и слушать аргументы других сторон. Для будущей успешной реализации документа уже на этом этапе важно не формальное согласование, а полноценный диалог, в котором каждый участник понимает свою роль и представляет, какие действия и решения будут входить в его зону ответственности.
Когда власти видят логику решений, бизнес понимает свои перспективы, а жители — свои выгоды, документ перестает быть презентацией и становится рабочим инструментом. Главная цель мастер-плана: создать стратегию, в которой каждый участник узнает себя и понимает, как двигаться к общей цели вместе с городом.
Когда власти видят логику решений, бизнес понимает свои перспективы, а жители — свои выгоды, документ перестает быть презентацией и становится рабочим инструментом. Главная цель мастер-плана: создать стратегию, в которой каждый участник узнает себя и понимает, как двигаться к общей цели вместе с городом.