КОЛОНКА
Топ-5 подводных камней при планировании транспортной инфраструктуры для недвижимости
Мало построить хороший и удобный ЖК с идеальной планировкой квартир, двором мечты и прочими, несомненно, важными преимуществами городского жилья. Учитывая рост числа автомобилей в мегаполисах (только Москва сообщает о почти 9 млн зарегистрированных в городе машин), вопрос эффективно работающей и функциональной транспортной инфраструктуры около ЖК становится если не ключевым, то одним из ключевых. Наличие или отсутствие такой инфраструктуры существенно влияет на мнение рынка, а значит, и на ценообразование. Разбираемся, какие ошибки встречаются в современных ЖК и как их избежать.
Игнорирование планов развития городской инфраструктуры
Одна из самых распространенных ошибок — оценка транспортной доступности объекта без учета долгосрочных планов города. Девелоперы часто ориентируются на текущее состояние дорожной сети, не учитывая будущие изменения. Между тем, в ближайшие годы рядом с участком может появиться новая автомагистраль, железнодорожная станция или даже линия метро.
Если не принимать во внимание такие факторы, можно столкнуться с двумя сценариями. В первом случае инфраструктура окажется избыточной: например, широкие улицы, рассчитанные на большой поток, останутся полупустыми, что негативно скажется на городской среде. Во втором — доступность объекта ухудшится из-за роста трафика на соседних улицах, что приведет к пробкам и, как следствие, недовольству жителей.
Если не принимать во внимание такие факторы, можно столкнуться с двумя сценариями. В первом случае инфраструктура окажется избыточной: например, широкие улицы, рассчитанные на большой поток, останутся полупустыми, что негативно скажется на городской среде. Во втором — доступность объекта ухудшится из-за роста трафика на соседних улицах, что приведет к пробкам и, как следствие, недовольству жителей.
Недооценка влияния застройки соседних территорий
Еще одна критическая ошибка — расчет транспортной нагрузки без учета будущего развития прилегающих районов. Если рядом с объектом появятся новые жилые комплексы, бизнес-центры или торговые зоны, это неизбежно повлияет на дорожную ситуацию.
Например, два девелопера строят проекты на противоположных сторонах одной улицы. Если каждый из них рассчитывает транспортную нагрузку только для своего участка, в итоге пропускная способность дороги может оказаться недостаточной. Это приведет к пробкам, перегруженным перекресткам и ухудшению качества жизни в районе.
Например, два девелопера строят проекты на противоположных сторонах одной улицы. Если каждый из них рассчитывает транспортную нагрузку только для своего участка, в итоге пропускная способность дороги может оказаться недостаточной. Это приведет к пробкам, перегруженным перекресткам и ухудшению качества жизни в районе.
Ошибки в расчете технико-экономических показателей (ТЭП)
Неправильный расчет ТЭП — это либо занижение, либо завышение потребностей в инфраструктуре. В первом случае девелопер рискует создать район с плохой транспортной доступностью: узкая проезжая часть, отсутствие парковок, перегруженные выезды. Во втором — потратит ресурсы на избыточные решения, такие как слишком широкие дороги, которые сделают среду менее комфортной для пешеходов.
Кроме того, ошибки в расчетах могут привести к неэффективному использованию территории. Например, если запроектировать избыточное количество парковочных мест за счет зеленых зон, это снизит привлекательность жилья.
Кроме того, ошибки в расчетах могут привести к неэффективному использованию территории. Например, если запроектировать избыточное количество парковочных мест за счет зеленых зон, это снизит привлекательность жилья.
Пренебрежение анализом транспортных потоков
Любой новый въезд или съезд с магистрали влияет на движение не только на прилегающем участке, но и в масштабах всего города. Если девелопер не моделирует, как его проект изменит потоки, это может привести к неожиданным пробкам и дисбалансу в транспортной системе.
Особенно опасны точечные врезки в крупные шоссе. Например, новый жилой комплекс с собственным съездом на оживленную трассу может создать «бутылочное горлышко», которое парализует движение на несколько километров.
Особенно опасны точечные врезки в крупные шоссе. Например, новый жилой комплекс с собственным съездом на оживленную трассу может создать «бутылочное горлышко», которое парализует движение на несколько километров.
Отсутствие интеграции с общественным транспортом
Многие застройщики концентрируются на автомобильной инфраструктуре, забывая про общественный транспорт. Между тем, его отсутствие или неэффективность приводят к тому, что жители вынуждены пересаживаться на личные автомобили, увеличивая нагрузку на дороги.
Если в новом районе нет удобных маршрутов, люди будут публично жаловаться, что негативно скажется на репутации девелопера. Для города последствия еще серьезнее: рост числа машин ухудшит экологию и увеличит заторы.
Если в новом районе нет удобных маршрутов, люди будут публично жаловаться, что негативно скажется на репутации девелопера. Для города последствия еще серьезнее: рост числа машин ухудшит экологию и увеличит заторы.
Как избежать ошибок?
Чтобы минимизировать риски, необходимо уже на старте проекта провести комплексный анализ:
- изучить текущую и планируемую транспортную инфраструктуру города;
- проанализировать застройку соседних территорий;
- точно рассчитать ТЭП с учетом реальной нагрузки;
- смоделировать влияние объекта на транспортные потоки;
- согласовать с городом маршруты общественного транспорта.