На этапе разработки концепции коммерческого проекта традиционно внимание сосредоточено на архитектуре, инженерных системах, зонировании, при этом на текущий момент транспортная логистика традиционно рассматривается как второстепенный элемент. В результате такого подхода часто случается, что готовый объект оказывается окружен неудобными подъездными путями без прямого выхода к ключевым магистралям или маршрутами общественного транспорта, посетители и потенциальные арендаторы понимают, что такие условия станут для них причиной постоянных трудностей. В результате привлекательность коммерческого объекта снижается. 

Так, в Москве к 2030 году более 70% новых бизнес-центров будут построены за пределами ЦАО, и их коммерческий успех будет связан в том числе с проектированием транспортных развязок, позволяющих добраться до новых деловых районов.

Поэтому на этапе выбора участка коммерческого объекта отдать предпочтение варианту с наибольшей транспортной доступностью, выиграв за счет ROI, а если участок уже выбран или на это невозможно повлиять, то сознательно проектировать удобные подъезды и даже при необходимости инвестировать в постройку комфортных развязок и съездов. 

Разные категории коммерческих помещений имеют различный профиль трафика, и это необходимо учитывать также на этапе проектирования транспортной инфраструктуры объекта. Так, при создании концепции для торговых комплексов важно сделать акцент на удобстве для покупателей и простом и быстром въезде на кратковременную парковку. При проектировании офисных зданий ключевой фактор, который нужно учитывать при планировании, – пропускная способность в час пик, когда необходимо, чтобы на дорогах разместилось необходимое количество личных автомобилей и не возникали участки «бутылочного горлышка». Причем, в зависимости от уровня арендаторов, число этих автомобилей будет различаться, это тоже важно рассчитать и заложить в стратегию. Для больших логистических центров необходим комфортный подъезд грузового транспорта и бесперебойные потоки поставок в большом объеме. Отсутствие отдельных въездов и входов, смешение потоков сотрудников, гостей и сервисных служб приводит к перегрузке территории и создает стрессовую среду, что снижает привлекательность объекта. 

Даже в городах с развитым общественным транспортом потребность в парковке остается одним из ключевых вопросов как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. Для торговых объектов вопрос организации парковки особенно важен, отсутствие парковочных мест может затруднить доступ посетителей и напрямую влиять на посещение ТЦ. Для офисных центровотсутствие необходимого числа парковочных места может обернуться проблемами с удержанием арендаторов: компании учитывают транспортную доступность и парковочные возможности при выборе локации. 

При проектировании важно рассчитать парковочные места с учётом потребностей целевой аудитории. Согласно РНГП (региональным нормативам градостроительного проектирования) Москвы, на 60 м² торговой площади ТЦтребуется 1 машиноместо. Важно предусмотреть и отдельную зону для самокатов и велосипедов, что особенно снизит нагрузку в весенне-летний период. При этом количество и тип парковок зависят от контекста: если ТЦнаходится далеко от метро, потребуется больше машиномест; в районах с более обеспеченной аудиторией можно не делать отдельные парковки для СИМов, но учитывать, что семьи часто приезжают на нескольких автомобилях; а в «молодых» районах с активной застройкой, напротив, стоит предусмотреть дополнительные места именно для средств индивидуальной мобильности. Если площадь вокруг объекта не позволяет разместить достаточное количество парковок, решение можно найти в перепроектировании подземного паркинга с удобным въездом.

Недостаточный анализ реального и потенциального пассажиропотока, в том числе использование неактуальных нормативов, приводит к ошибкам в проектировании. В практике встречаются случаи, когда объект формально имеет удачное расположение, но из-за перегруженности магистрали или отсутствия удобных съездов поток покупателей оказывается значительно ниже расчетного. В итоге арендные площади пустеют, а доходность снижается.

Важно учитывать в расчётах не только текущую ситуацию в районе и на рынке, но и потенциальное увеличение нагрузки: строительство новых жилых объектов, открытие дополнительных веток автомагистралей, временное закрытие съездов на ремонт. Следует анализировать генплан, мастер-планы соседних территорий и данные с портала КРТ.

Любой крупный объект на территории города — важный пункт не только для застройщиков, но и для городских властей. Муниципальной администрации интересны потенциальные возможности, которые предоставляют рост интереса к объекту и к местности, поэтому, как правило, она готова к продуктивному диалогу. Это дает застройщику возможность согласовать изменения маршрутов общественного транспорта или добавить к существующей системе движения новые съезды и развороты.
Поэтому на этапе обсуждения и согласования проекта с муниципальными властями обозначить потребности объекта и уточнить, есть ли у вас какие-либо возможности повлиять на предстоящие планы муниципалитета по развитию дорожно-транспортной сети.